Selim Arda Yılmaz/Unsplash
7 Kasım 2023’te yapılan değişikle birlikte Kentsel Dönüşüm Yasası olarak bilinen 6306 sayılı Kanun bir kez daha Türkiye’nin gündemine geldi. Yapılan değişiklik kapsamında bir hafta içinde Antakya ve Defne’deki rezerv alan ilan ise deprem sonrasında şehirde artan mülksüzleştirme endişelerini katladı. 2006’dan beri kentsel dönüşüm konusunda gönüllü olarak çalışan ve kentsel dönüşüme konu edilmiş mahallelerle dayanışma süreçlerinde yer alan şehir plancısı Ceyhan Çılğın’a yoğun bir gündem halini alan “Kentsel Dönüşüm Yasası”nı sorduk. Çılğın’la kanunun içeriğine, muhataplarını nasıl etkileyeceğine ve kanunun önümüzdeki süreçte Antakya’da ve Türkiye’nin geri kalan kentlerinde nasıl işletilebileceğine dair konuştuk.
Röportaj: Elifsena Biroğlu
Kentsel dönüşüm ne demektir, nasıl gerçekleşir? Kim için yapılır?
Kentsel dönüşüm, tanımı üzerinde tam anlamıyla uzlaşı olan bir kavram değil. Zaman içinde kentlerde gerçekleşen ya da gerçekleştirilmek istenen uygulamalarla beraber tanımı değişen, çeşitlenen bir kavram. Genel bir tanım olarak kentsel mekanın fiziksel olarak yeniden üretimi diyebiliriz. Kentsel dönüşüm geçmişten günümüze sanayileşmeye bağlı artan nüfusla ortaya çıkan kentsel sorunlar, savaş sonrası yıkımın etkilerinin giderilmesine dönük onarım, deprem ve diğer afet risklerinin azaltılması, eskiyen kent dokusunun yenilenmesi, soylulaştırma gibi gerekçelerle uygulandı. Fakat bu gerekçelere bakarak kentsel dönüşümü tanımlamak eksik bir tanım yapmak olur. Kentsel dönüşüm çeşitli ülkelerde 20. yüzyılın ortalarından itibaren ve Türkiye’de özellikle 2000’li yılların başından günümüze değin son derece belirgin bir şekilde mülkiyete ve barınma hakkına müdahale aracı olarak kullanılıyor. Dünya, literatürde yer alan haliyle “gezegensel kentleşme”ye devam ederken, kentler ve kentsel mekanlar yeniden üretiliyor ama bu üretim piyasa aktörlerinin lehine, yoksul sınıfların dışlanmasıyla gerçekleşiyor. Kapitalizme istediği oranda eklemlenememiş, bu yönde kurumsallaşmasını istediği şekilde gerçekleştirememiş ülkeler, treni kaçırmamak ve sermaye birikimi ve bölüşümü süreçlerine hızla eklemlenebilmek için neoliberal politikaları en radikal halleriyle uygulamaya koyuyorlar. Kentler metalaştırılıyor, değişim değeri potansiyelleriyle küresel ölçekte pazarlanabilir kılınıyor, kentsel rantı yüksek alanlar, üzerinde yaşayanlar yok sayılarak küresel yatırımcıların ilgisine sunulmak üzere uluslararası fuarlarda gösterişli maketlerle tanıtılıyor. Patronları çoğunlukla inşaat sektöründe yer alan medya aygıtları buna göre pozisyon alıyor, kanunlar buna göre yeniden kurgulanıyor, kamu kurumları bu kurguya göre hareket ediyor. Fakat bunca aktöre ve kurumsallaşma çabasına rağmen mülkiyet ya da hak sahipliği tartışmaları liberal hukukun dahi tam olarak göz ardı edemediği çeşitli kazanılmış hakları içerdiğinden, kentsel dönüşüm süreçleri sıklıkla akamete uğruyor. Öyleyse, çokça zayıflamış olsa da, özel mülkiyetin, yaslandığı çeşitli hakların yeniden ele alınması dönüşümün kesintisiz sürebilmesi için elzem hale geliyor. Sulukule’de, Tarlabaşı’nda, Küçükçekmece’de Ayazma Tepeüstü’nde, Gaziosmanpaşa Sarıgöl’de yaşanan süreçlere detaylı baktığımızda karşımıza çıkan tablo ortada. Bugün konuşacağımız 6306 sayılı yasa da tüm bunların neticesi. Gerekçe olarak afet riskini sunmasına rağmen, kamuoyunda bu yasanın salt “kentsel dönüşüm yasası” olarak anılması da aynı gerçekliğin neticesi.
6306 sayılı kanun içeriğinden bahsedebilir misiniz? Kanunun oluşturulma süreci, uygulanması ve güncellemeleri nasıl gelişti?
Öncelikle kanuna dair gazetelerde, TV’lerde, sosyal medyada yapılan tartışmalara dair bir itirazımı dile getirmeliyim. Kamuoyunda yasanın tartışılma biçimine bakılırsa bu yasanın yeni bir yasa olduğu ve yaratacağı olası mağduriyetler karşısında hiçbir mücadele imkanının bulunmadığı yönünde bir sonuca varılabilir. Tartışmalarda yasa o kadar üst perdeden ve ezici bir güç vehmedilerek anlatılıyor ki, çaresizliğe ve umutsuzluğa kapılmak çok olası hale geliyor. Oysa, bu yasa 11 yıldır yürürlükte ve yasaya konu edilmiş mahalleler incelendiğinde, STK’lar, mahalle dernekleri gibi yapılarla bir arada durarak, hukuki hakların bilincinde olarak hak aramanın ve kazanım elde etmenin mümkün olduğunu görüyoruz.
6306 sayılı kanun “Kentsel Dönüşüm Yasası” olarak biliniyor ama tam adı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” şeklinde. Bu kanun 2012 yılında ortaya çıkmadan 7 ay evvel Van Depremi olmuş ve yasa bu depremden sonra yaşananları gerekçe göstererek kurgulanmıştı. Bu yasanın ne anlama geldiğini anlamak için aslında geçmişiyle beraber tartışmak gerekiyor. Yasa 2012 yılında henüz taslak halindeyken gündeme geldiğinde meslek odaları, STK’lar ve bazı siyasi partilerin ciddi tepkisiyle karşılaştı. Kanun maddeleri arasında 11 yıl öncesi için fazlaca iddialı “bu kanun kapsamında tesis edilecek işlemlere tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açılabilir, ancak bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez” şeklinde bir madde dahi vardı. O dönem bu maddenin afet riskini azaltmaya dönük acilen önlem almak ve bu yüzden mahkemelerin bu önlemlerin yürütmesini durdurmasının önüne geçmek için konulduğunu düşünenler olmuştu. 2014 yılında bu madde Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edildi. Yasanın tariflediği üç kategori var: Riskli alan, rezerv yapı alanı ve riskli yapı. Kamuoyunda son değişikliğe kadar daha yoğun konuşulduğu için riskli alan ilanlarına bakarak “afet risk azaltımı” meselesine dair bir değerlendirmeyi kapsamlı biçimde yapmak mümkün oluyor. Bu meseleyi İstanbul’dan hareketle anlatmak isterim. 2012’den günümüze İstanbul’da 72 adet riskli alan ilanı var. Yasanın ve bu yasaya göre uygulama yapan kamu idarelerinin afet riskini azaltmayı temel politika olarak benimseyip benimsemediğini, riskli alan ilanlarına, İstanbul’a dair hazırlanan raporlara ve mahkeme kararlarına bakarak anlamak mümkün. Neticesinde ortaya çıkan tablo bir dolu çelişkiden ibaret.
Nasıl bir çelişki bu?
99 depremi sonrasında İstanbul’un sismik açıdan yeniden ele alınması gerekiyordu. Depremden hemen sonra uzmanların yaptığı çeşitli açıklamalara göre, İstanbul’da 30 yıl içinde büyük yıkıcı bir depremin gerçekleşmesi yüksek bir ihtimal olarak görülüyordu. Dolayısıyla İstanbul’un sismik olarak değerlendirilmesi, kapsamlı bir risk analizi yapılması gerekiyordu. 2002 yılında İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin Japonya Uluslararası İşbirliği Ajansı’yla (JICA) ortaklaşa hazırladığı, “Türkiye Cumhuriyeti İstanbul ili Sismik Mikro-Bölgeleme Dahil Afet Önleme/Azaltma Temel Planı Çalışması” başlıklı oldukça kapsamlı bir rapor var. Merak ederseniz, bu rapor İBB’nin Deprem ve Zemin İnceleme Şube Müdürlüğü’nün sayfasında hala erişime açık. Bu rapor, moment büyüklükleri değişen 4 farklı deprem senaryosuna göre İstanbul’u mahalle, sokak ve kısmen yapı düzeyinde incelemiş, bu modellere göre ağır-orta-az hasarlı bina sayısı, tahmini ölüm oranı-ölü sayısı, kapanacak yol haritaları, hasar görecek altyapı ağı haritaları, kentsel yapının iyileştirilmesine dönük arazi elde edilebilirliği ve sair analizlerin neticesinde İstanbul için “Stratejik Kentsel Dönüşüm ve Stratejik Kentsel İyileştirme Önerileri”ni yine mahalle düzeyinde haritalandırmıştı. Riskli alan ilan edilen mahalleler ve bu raporun analizlerinde öncelikli olarak riskli olduğu değerlendirilen mahalleler arasında benzeşmeme oranı oldukça yüksek görünüyor. Mesela Sarıyer’de Çamlıtepe ve Fatih Sultan Mehmet mahallelerinin riskli alan ilan edilmesini gerektiren analizlerin kaynağı neydi? Beşiktaş’ta Etiler’de bulunan Polis Okulu arazisi neden riskli alan ilan edilmişti? Gaziosmanpaşa’da riskli olduğu bilinen alanlar var elbette ama toplam yüzölçümünün üçte biri kadarlık 393 hektar alan hangi analizlere göre riskli alan ilan edilmişti? İstanbul’u tümden ele aldığımızı düşünelim, risk azaltımında öncelik bu mahallelerde midir? Bu sorularda yer alacak çokça örnek var.
Riskli alan ilanları hangi kriterlere göre yapılmalı?
14 Nisan 2016’ya kadar, kanunun tariflediği ve dolayısıyla riskli alan ilanı için yapmanız gereken çeşitli iş ve işlemler vardı. Kanuna göre, bir yerin riskli alan ilan edilmesi için yerbilimsel etütler, riskli alan ilan edilecek bölgedeki yapıların riskli olduklarına dair analizler gibi verilere ihtiyaç vardı. Ancak mahkemelere sunulan ya da kamuoyuyla imar planları yoluyla paylaşılan raporların bazılarının incelenmesinden, kamu idarelerinin riskli alan ilan edilen bazı yerlerde niteliksel gözlem yaptığı, yani yapıların ruhsatlı olup olmadıklarına ve yapıların, analiz yapanların gözüne “iyi-orta-kötü” durumda görünmelerine göre riskli değerlendirildikleri anlaşılmıştı. Nitekim, söz konusu riskli alan ilanlarından dava konusu edilmiş olanları, örneğin ,Gaziosmanpaşa’da bazı riskli alan ilanları, mahallelilerin açtıkları davalar neticesinde tam da bu nedenle Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu tarafından iptal edilmişti. Hal böyle olunca bir çözüm gerekti. Yapılardan belirli örneklemle karotla numune alarak risk analizi yapmak, zemin etütleriyle uğraşmak yerine 2016 yılında yasaya yeni bir hüküm eklendi. Bu hükme göre, “üzerindeki yapıların en az yüzde 65’i imar mevzuatına aykırı veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilen ancak sonradan yapı ruhsatı ve iskan ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlar” riskli alan ilan edilebilir hale geldi. İstanbul’da ve diğer birçok kentte sadece bu maddeyi kullanarak riskli alan ilan edebileceğiniz öyle çok mahalle var ki!
Riskli alan ilan edilen mahallelerde uygulamalar nasıl sürdürülüyor?
Bir yerin riskli alan ilan edilmesi burayı dönüştürmeniz için yeterli değil. İlan ettiğiniz riskli alanlarda gerçekleştirmek istediğiniz projelere dönük 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planları yapmanız gerekiyor. Olağan zamanlarda plan yapma yetkisi büyükşehir ya da ilçe belediyelerinde iken, 6306 sayılı kanunun özünde bulunan “olağanüstü” olma hali, bu yetkiyi de bakanlığa veriyor. Üstelik yine mevzuata göre belirlenen kişi başına yeşil alan, donatı alanı gibi standartlar yerine bakanlık, yine 6306’dan aldığı yetkiyle kendisi standart belirleyebiliyor. Neticesinde bütüncül ele alınması gereken kent, bu kez mahalle, sokak ve hatta imar adaları düzeyinde parçalara ayrılıp farklılaştırılmış oluyor. Örneğin, aynı mahalle içinde sokağın bir tarafı riskli alan olmadığı için ilçe belediyesinin hazırladığı yürürlükteki imar planlarına göre yapılaşıyor, sokağın riskli alan ya da rezerv yapı alanı ilan edilen diğer tarafı ise son değişiklikle birlikte yetkilendirilen Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından 6306 kapsamında hazırlanan ya da hazırlatılan planlara göre yapılaşıyor. Şehirciliğin teknik terimlerine boğmadan kolayca anlatmak için bir örnek vereyim: Sokağın bir tarafında plan kararlarıyla 5 katlı yapılaşma söz konusu iken, diğer tarafında 15 katlı yapılaşma söz konusu olabiliyor. Bir kent için yaptığınız nüfus projeksiyonları, buna göre oluşturduğunuz kentsel mekanlar, sosyo-ekonomik sorunlara dair çözüm üretme çabaları, böylelikle bütün planlama kararları ve toplumsal fayda önemsiz hale gelmiş oluyor. Kent bütüncül şekilde ele alınmadığından, birbirinden izole alanlar oluşuyor. Ayrıca, son değişiklikten önce riskli alan ya da rezerv yapı alanları için hazırlanan nazım ve uygulama imar planlarına itiraz süresi 30 gün, itirazların değerlendirilmesi için belirlenen süre ise 15 gün şeklindeydi. 7 Kasım 2023’te yapılan değişikliğe göre, bu kanun kapsamındaki alanlara ilişkin onaylanan imar ve parselasyon planları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’nde 15 gün süreyle ilan edilecek ve bu süre içinde yapılan itirazlar 5 gün içinde değerlendirilecek. Türkiye’de kamu idarelerinin mevcut planlama bakış açısına göre planlara halkın asgari düzeyde katılımı, planların askı süresinde itirazlarını alarak sağlanır. İtirazları ve planların kesinleşmesini takiben dava açma süreleri başlar. Halkın planlama aşamalarına katılımı böylesi sonradan kılınmış iken, değişiklikle birlikte bu süreç, bu kanun kapsamına alınan yerlerde daha da zorlaşacak. Planlara göre hazırlanacak yeni uygulamalar için son değişiklik öncesi arsa payı bakımından üçte iki çoğunluğu sağlamak gerekiyordu. Değişiklikle birlikte, salt çoğunlukla karar almak mümkün hale geldi. Kentsel dönüşümü salt çoğunluğun rızasına göre şekillendirmenin yeni toplumsal sorun alanları yaratması olasıdır.
Riskli yapılardan bahsettiniz. Bu yapıların tespiti nasıl yapılıyor?
7 Kasım 2023’te gerçekleşen değişiklikten önce riskli yapı tespiti için sizin başvurmanız gerekiyordu ya da bakanlık veya ilgili kamu idarelerinin talebine istinaden riskli yapı tespiti yaptırılıyordu. Son değişiklikle birlikte siz başvurmamış olsanız da artık Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ya da kanunda tariflenen kamu idareleri resen, yani sizin onayınıza ihtiyaç duymadan risk tespiti yapabilecek. Olası engellemelere karşı, risk tespitin gerektirdiği işlemleri yapmak üzere polis ya da jandarma eşliğinde kapalı kapılar açtırılabilecek. Diyelim ki, yapınız riskli yapı olarak tespit edildi, yıkmanız için 90 gün süreniz var, eğer yıkmazsanız, idare kendisi yıkacaktır ama yıkmadan evvel elektriğiniz, suyunuz ve doğalgazınız kesilecek. Tüm bu işlemlere karşı diyelim ki itiraz ve dava açma haklarınızı hiç kullanmadınız ya da kullandığınız halde bir sonuca varamadınız, neticede yapınız yıkıldı ve yeni yapılacak projeye dair arsa payı bakımından önceden üçte iki, son değişiklikle birlikte artık salt çoğunlukla anlaşmanız için 30 gününüz var. Anlaşamazsanız kanunda “acele kamulaştırma” uygulanabileceği yazıyor. Acele kamulaştırmanın riskli yapı düzeyinde uygulandığı bir örnek duymadım ama kanun maddesi olarak duruyor orada. Peki ama neden acele kamulaştırma? Mesele kamulaştırmak ise neden olağan usulde uygulanan kamulaştırma değil de acele kamulaştırma uygulanmak isteniyor? Mesele afet riski ise, riskli yapı olarak tespit edilen binanız yıkılmış, dolayısıyla risk ortadan kalkmış durumda, öyleyse bu acelenin sebebi nedir? Söyleyeyim: Anlaşamama ihtimaline karşı, bir şekilde sürekli aklınızda duracak, mülkiyet hakkınıza yönelebilecek acele kamulaştırma ihtimalini gözetip, bir an evvel anlaşmaya razı olasınız diye. 6 Şubat depremlerinden sonra Türkiye’nin fay kuşağında bulunan kentlerinde bazı hak sahiplerinin riskli yapı tespiti yaptırmak istediğini ve fakat acele kamulaştırma, 90 gün içinde yıkım, elektrik-su-doğalgaz kesintisi, kira yardımı tutarlarının yetersizliği gibi meselelerle birlikte değerlendirip bu tespiti yaptırmaktan vazgeçtiklerini biliyoruz. Kanunda riskli yapılarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli alanlarda “öncelikle maliklerle anlaşma yoluna gidilmesi esastır” hükmü var ancak bu esas pek önemsenmiyor. Bakanlık riskli yapı tespitine dair bu endişeleri ortadan kaldırmak yerine, 2019 yılı Temmuz’unda son derece önemli bir değişiklikle eklenen 6A maddesi ve 7 Kasım 2023 tarihli son değişiklikle bu endişeleri gözetmeyen daha merkezi bir tutumu benimsemiş görünüyor.
Ceyhan Çılğın
6A’nın “son derece önemli” olmasının nedeni nedir?
Bu maddenin eklendiği tarih önemli. İstanbul’da tekrarlanan yerel seçim sona erdikten 2 gün sonra, 25 Haziran 2019’da Meclis’e bir torba yasa geldi. Yerel seçim gündeminin gölgesinde bile yer bulamadı kendine. Bu yasayla birlikte birçok kanunda esaslı değişiklikler yapılırken, 6306 sayılı kanuna 6A adlı “Uygulamaların Resen Yapılması” başlıklı bir madde eklendi. 6A maddesi, parselinizin üzerinde “yıkılacak derecede riskli yapı” var ise yapınızın acilen yıkılması gerektiği kabulünden hareket ediyor. Aslında az evvel anlattığım riskli yapılardan farklı olarak “yıkılacak derecede riskli yapı” diye yeni bir kategori ekliyor. Binanıza bu kapsamda risk tespiti yapılacak. Bakanlık ya da son değişiklikle oluşturulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yapınızda sizden onay almadan bu tespiti, kapalı kapıları açtırarak ve kolluk desteğiyle yapabilir. Başkanlık bu tespiti yaptı ve yapınız “yıkılacak derecede riskli” olarak değerlendirildi, bunu takiben yapınızın kapısına bir tebligat asılır, bu tebligat mahallenizin muhtarlığında da iki gün süreyle ilan edilir. İtiraz ya da dava süreçlerini işletmediniz ya da işlettiniz ve netice alamadınız diyelim, o zaman başkanlık size yapınızı tahliye etmek için süre verir. Bu sürede yapınızı tahliye etmezseniz kolluk eşliğinde yapınız tahliye edilir. Telefonunuza sahibi olduğunuz parselin tapuda Hazine adına tescil edilmekte olduğuna dair mesaj gelir. Parseliniz artık Hazine adına kayıtlıdır. Hazine adına alınan inşaat ruhsatı ve devamında yine Hazine adına tesis edilen iskan alma süreçleri işletilir. Bu arada yapınızın ve parselinizin dönüşümden önceki bedeli belirlenir, yeni projeden payınıza düşen kısmın bedeli hesaplanır ve borçlanmanız gerekiyorsa sizden bu borcu yeni yapının teslim edildiği tarihte ya da belirlenen başka bir tarihte ödemeniz istenir. Ödeyebilirseniz sorun yok ama ödeyemiyorsanız, dönüşümden önceki taşınmazınız için hesaplanan bedel tarafınıza ödenir, aradaki farkı ödeyemediğiniz için alamadığınız daire Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na devredilir ve neticede hak sahipliğiniz ortadan kalkar. Yani, aradaki farkı karşılayamıyorsanız evvelden sahibi olduğunuz parselde ikametiniz artık söz konusu değil. Şimdi soralım: Üzerindeki yapı yıkılmış olan bir parselde, yani “yıkılacak derecede riskli yapı”nın ortadan kalktığı durumda, neden özel mülkiyete tabi parseller Hazine adına tescil ediliyor? Bu işlemin gerekçesi nedir? Yeni yapının bir an evvel yapılması mı? Salt çoğunlukla karar alma süreçlerini birçok açıdan doğru bulmuyorum ama çelişkiyi işaret etmek için soruyorum: Neden diğer riskli yapılarda işletilen salt çoğunluk onayı meselesi, 6A kapsamına alınan ve yıkılma süreci tamamlanmış bu yapılarda işletilmiyor? Mülkiyet hakkını bu şekilde ortadan kaldırmakla nasıl bir toplumsal bir fayda elde edilmiş oluyor? Bu maddenin yürürlüğe girdiği dönemde bu kadar görmezden gelinmiş olması, kamuoyunda tartışılmamış olması hayret verici. 2019’da bu maddeyi gündemine almamış, kamuoyunu bilgilendirmemiş siyasi partiler, STK’lar ve meslek odaları gündeme almama gerekçelerini hepimize açıklamalı.
Rezerv alan bu düzenlemede nasıl yer alıyor?
Kanunun son değişiklikle tartışmaya açılan en önemli maddelerinden biri rezerv yapı alanı tanımının değişmesi elbette. Rezerv yapı alanlarının kullanım amacı yönetmelikte “Riskli alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapılarda ikamet edenlerin nakledileceği rezerv konut ve işyerleri” oluşturmak olarak açıklanıyor. 7 Kasım 2023’te gerçekleşen değişiklikten önce kanunda ve kanunun uygulama yönetmeliğinde rezerv yapı alanı tanımı yapılırken, bu alanların “yeni yerleşim alanı” olarak kullanılacağı belirtiliyordu. Son değişiklikle bu ibare kaldırıldı ve dolayısıyla artık herhangi bir yerin rezerv yapı alanı olarak kararlaştırılmasının önünde hiçbir engel kalmadı.
Bu değişikliğe neden ihtiyaç duyuldu? Ne anlama geliyor?
2016 yılındaki değişiklikle ne kadar kolaylaştırılmış olursa olsun bir yerin riskli alan ilan edilmesi için hala bazı teknik analizlerin yapılması gerekiyor. Yapılmadığı durumda dava dosyalarında zorluklar yaşanıyor, kimi zaman mahkeme kararlarıyla riskli alan iptalleri de söz konusu oluyor. Riskli alanların iptal edilmesi durumunda, bu kararı temel alarak hazırlanan nazım ve uygulama imar planları dayanağını yitirmiş oluyor. Oysa rezerv yapı alanı tespiti için gözlemsel analiz dışında neredeyse hiçbir analiz gerekmiyor. Rezerv yapı alanı kararı almak, bir yeri rezerv yapı alanı olarak belirlemek bu belirsizliklerden hareketle oldukça kolaylaşmış oldu. Üstelik riskli alan ilanları Cumhurbaşkanı kararıyla gerçekleştiğinden Resmi Gazete’den takip edilebiliyorken, rezerv yapı alanı kararı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı’nın onayıyla gerçekleşiyor ve Resmi Gazete’de yayımlanmıyor. Kamuoyunun rezerv yapı alanlarını takip etmesi oldukça zor. Burada duralım ve değişikliğe ilişkin şu soruyu soralım: Rezerv yapı alanları riskli alan ilan edilen yerde yaşayanların nakledileceği alanlar ise, son değişikliğe bağlı olarak halihazırda yerleşim alanı olan alanların rezerv yapı alanı olarak kararlaştırılmasıyla birlikte riskli alanlarda yaşayanlar nereye nakledilecek? Riskli alanlarda yaşayanlar rezerv yapı alanlarına nakledilecekse, halihazırda rezerv yapı alanlarında yaşayanlar ne olacak? Rezerv yapı alanları, riskli alanlarda yaşayanların nakledileceği alanlar olarak kurgulandığı için bir kira mekanizması işletilmeyecekti, bu da riskli alanlarda yapılmak istenen dönüşüm için kolaylık sağlayacaktı. Kağıt üstünde de olsa kurgu bu şekildeydi ama son değişiklik bu kurguyu da altüst etmiş oldu. Ayrıca özel mülk sahipleri olarak sizin kendi yaşadığınız alanın rezerv yapı alanı olarak kararlaştırılmasını talep ettiğiniz bir durumda, yapılaşmaya esas toplam metrekarenin yüzde 30’unu Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na devretmeniz gerekiyor. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, bu şekilde ve yasayla tanımlanan başka birçok yöntemle Türkiye’nin en büyük mülk sahibi haline gelmiş olacak. Buraya kadar saydıklarımızı birlikte düşündüğümüzde, bundan sonra rezerv yapı alanı kararlarında yoğun artışlar görülmesi yüksek bir olasılık haline geliyor. Ayrıca son değişiklikle birlikte rezerv yapı alanları da, riskli alanlar ve riskli yapılarda olduğu gibi yeni uygulamanın yapılabilmesi için elektrik, su ve doğalgaz kesintisi yapılabilecek alanlara eklendi. Bundan böyle kentsel dönüşümün çoğunlukla rezerv yapı alanları üzerinden yürütüleceğini işaret ediyor tüm bunlar. Esasen bugünlerde sıklıkla gündeme getirildiğinin aksine, değişiklik öncesinde de böyle uygulanıyordu bu madde.
Bu söylediğiniz nerede ve nasıl uygulandı?
Değişiklikten önce rezerv yapı alanları “yeni yerleşim alanı” diye değerlendiriliyordu. Yasa ve yönetmelik bu şekilde ifade ediyordu. Kamuoyu da bunu böyle tartışıyordu. Oysa bu tartışma sahadaki uygulamalara bakmadan yapıldığı için bazı gerçekleri ıskalıyor. Birlikte bakalım. İlk örneğimiz Beykoz’da Tokatköy Mahallesi. Bu mahallede bir alan bakanlık oluruyla Ekim 2019’da rezerv yapı alanı olarak kararlaştırıldı. Bakanlığın imar planı raporunda açıkladığına göre bu alanda 2019 yılında 1715 kişi yaşıyordu. Yine bakanlık verilerine göre, “yeni yerleşim alanı” olması gereken bu alanda halihazırda 239 bina ve bu binalarda 604’ü konut olmak üzere 665 bağımsız birim söz konusudur. Bütün bu verilere rağmen, üzerinde yapılaşma olan bir yerleşim yeri nasıl oldu da rezerv yapı alanı ilan edildi? Çünkü bu yapıların bulunduğu parsellerin mülkiyeti Beykoz Belediyesi’ne ve Hazine’ye ait. Öyleyse rezerv yapı alanı kararı alınırken, gecekonduların bulunduğu alanlar, üzerinde yerleşim olmayan “yeni yerleşim alanları” olarak değerlendirilmiş olmalı. Fakat rezerv yapı alanı olarak kararlaştırılan örnekleri inceledikçe meselenin bunu da aşan bir tarafı olduğunu görüyoruz. Örneğin, riskli alan ilan edilen, riskli alan ilanının mahkeme kararıyla iptalinden sonra rezerv yapı alanı olarak kararlaştırılan Fikirtepe’de alandaki toplam mülkiyetin yüzde 80 civarı özel mülkiyetten oluşuyor ve bu alanda on binlerce insanın yaşadığı binlerce yapı bulunuyor. Yani esasen bu yasa değişikliğinden önce de, halihazırda yerleşim alanı olan yerler rezerv yapı alanı olarak bakanlık tarafından kararlaştırılabiliyordu. Son değişiklikle buna yasal bir altyapı oluşturuldu. Bu tartışmanın rezerv yapı alanlarında yoğunlaşmasının en temel sebebi, son değişiklikle artık yasal altyapısı oluşturulmuş şekliyle ama olanca muğlaklığıyla rezerv yapı alanı kategorisinin kentin tümüne uygulanabilir kılınması, 6306 kapsamındaki çeşitli uygulamalara (kentsel dönüşüm, salt çoğunluk, elektrik, su, doğalgaz kesintisi vs.) dahil edilmesidir. Bu değişikliğin esas gerekçesi riskli alan ilanları ve detaylarıyla uğraşmak yerine, tespit kriterleri oldukça gözlemsel olan, bilimsel bir tespiti içermesine ihtiyaç duyulmayan rezerv yapı alanı kararıyla yapılmak istenen işlemlerin karşılaşacağı olası engeller azaltılmış oluyor. Riskli alan ilanlarının mahkeme kararlarıyla iptal edildiği yerlerde bu kez rezerv alan kararıyla karşılaşıyor olmamız da bu yüzden.
Yasada güçlendirmeye dair neler yer alıyor?
Yasada ve uygulama yönetmeliğinde güçlendirme iki maddede bahis konusu. Sadece bu tutum dahi yasanın afet riskine bakış açısını ortaya koymaya yetiyor. Riskli alanlarda ya da rezerv yapı alanlarında yer alan yapılar için güçlendirme söz konusu değil. Sadece riskli yapılar için konuşabiliriz. Şöyle diyelim, riskli olduğu tespit edilen yapınız yıkıldıktan sonra yeni yapı için onay süreçlerinde salt çoğunluk yeterliyken, yasa ve yönetmelikte yer alan hükümlere göre güçlendirme için hak sahiplerinin Kat Mülkiyeti Kanunu’na referansla 5’te 4 onayı isteniyor. Oysa her an gerçekleşebileceği düşünülen bir afete karşı “güçlendirme”, deprem riskinin hızla bertarafı düşünüldüğünde oldukça önemli bir seçenek. Elbette, bunu güçlendirmenin, binanın yıkılıp yeniden yapılmasından yüzde 60 daha az maliyetli olduğu durumlar için söylüyorum. Nitekim 6 Şubat depremlerinden sonra, doğru güçlendirme tekniği kullanılan yapıların ayakta kaldığı görüldü. Yasa buna rağmen son değişiklikte bu durumu gözetmedi. Bir binayı yıktığınızda, yeniden benzer yapılaşma koşullarını sağlayamadığınız durumda da güçlendirme düşünülebilir.
Peki ya kiracılar bu süreçte ne yaşıyor?
Mülk sahiplerinin yaşadıklarını konuştuk hep. Mülk sahipliği hep korunaklı bir alan gibi görülürdü, oysa bu yasa “afet riski” gerekçesiyle mülk sahipliğini de bu korunaklı alandan çıkartıyor. Kiracıların hak sahipliği ise, çok daha geride bir yerde konumlanıyor. Riskli yapı tespit edilen yerlerde mülk sahiplerine 18 ay boyunca aylık ödeme yapılırken, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında mülk sahiplerine 48 ay süreyle kira yardımı yapılıyor. Aylık ödemeler illere göre değişiklik gösteriyor ama 1 Nisan 2023 itibariyle İstanbul’da mülk sahiplerine bakanlık tarafından yapılan kira yardımı aylık 3500 TL. Kiracılara yapılan ödeme ise tek seferliğine ve yine illere göre değişmekle birlikte bu tutarın 2 katı kadar. 1 Nisan 2023 itibariyle İstanbul’da kiracılara yapılan yardım tek seferlik ve 7000 TL’dir. Yasa ve yönetmelik, bir yıl ve üzeri kira sözleşmesi sahiplerine, yeni uygulamada ortaya çıkacak konut sayısına göre konut teklif edilebileceğini, borçlandırma ya da kredi verme suretiyle bunun yapılabileceğini söylüyor. Bir yandan ise son değişiklikle gelen şöyle bir tuhaflık söz konusu. Salt çoğunluğun içinde ve dönüşüme onay veren taraftasınız diyelim, hak sahibisiniz ancak dönüşüm sonrası gerçekleştirilecek uygulamadan teklif edilen konutu alabilecek durumda değilsiniz. Değişiklikle gelen maddeye göre, 775 sayılı Gecekondu Kanunu uyarınca dar gelirli veya yoksul kabul edilirseniz ve üzerinize kayıtlı başka bir konut yok ise, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’yla paylı mülkiyetin bulunduğu alanlarda başkanlık bu konutu alıyor, size ya da eşinize alamadığınız ve sizin olamayan o konutta Medeni Kanun’a referansla oturma hakkı veriyor. Özel mülkiyetiniz ortadan kalktı ve siz artık miras bırakamayacağınız bir oturma hakkına (!) sahipsiniz.
Yasadaki son değişikliklerinin tümünü değerlendirdiğinizde sizce en önemli hususlar neler?
Son değişiklikler bir bütün olarak çok önemli değişiklikler ama ben özellikle rezerv yapı alanının tanımsal değişikliğini ve 3’te 2’nin salt çoğunluk olarak değiştirilmesine dair değişiklikleri yaratacağı etkiler bakımından son derece önemli buluyorum. Bundan sonra kentsel dönüşümde riskli alan ilanlarından daha çok rezerv yapı alanı kararlarıyla ilerleneceğini düşünüyorum. Riskli alan ilanlarına göre tespit edilme kriterleri oldukça kolay çünkü neredeyse hiçbir kriteri yok. Riskli alanlarda kentsel dönüşüme dair yasanın tanımladığı uygulama süreçlerinin neredeyse tamamı rezerv yapı alanlarında da uygulanabilir hale geldi üstelik. Salt çoğunluk değişikliğinin önemi ise kentsel dönüşümün daha düşük bir onay mekanizmasıyla gerçekleştirilmesi. Detaylandırayım. Son değişiklik öncesinde riskli yapılarda, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yapılacak yeni uygulamalar için arsa payı bakımından 3’te 2 çoğunluğun onayı gerekiyordu. Kamu idareleri 3’te 2’yi sağlamak için bir miktar da olsa taviz veriyor, yeni projeyi o alanda yaşayanların beklentisine göre bir miktar da olsa şekillendirmek durumunda kalıyordu. 7 Kasım 2023 tarihli değişiklik ile artık 3’te 2 çoğunluk değil salt çoğunluğa yani arsa payı bakımından yüzde 50 artı 1’e ihtiyaç var. Değişiklik öncesinde 3’te 2’nin kararıyla, bu karara katılmayan 3’te 1’in mülkiyet hakkı kullanımının tümüyle ortadan kalkmasına varabilen bir süreç işleyebiliyordu. Artık riskli alanlarda, riskli yapılarda ve rezerv yapı alanlarında bu durum arsa payında erişilen salt çoğunlukla ortaya çıkacak. Bu değişikliği olumlu bulanlar Beykoz Tokatköy’de, Okmeydanı Fetihtepe’de ya da Üsküdar Kirazlıtepe’de ve daha birçok alanda yaşananlara bakmalılar.
Değişiklikte deprem bölgesini içeren çeşitli düzenlemeler mevcut. Bu değişiklikler için neler söylersiniz?
7 Kasım 2023 tarihli torba yasayla 6306 sayılı yasa değiştirilirken, idari yargılamaya ilişkin mevzuatta da deprem bölgesiyle sınırlı olmak üzere çeşitli değişiklikler yapıldı. Hasar tespit süreçlerine dair davalar özelinde, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nda bazı değişiklikler söz konusu. Dava süreçlerinde yer alan cevaba cevap ya da savunmaya cevap faslı kaldırıldı, keşif ve bilirkişi raporlarına dair süreler kısaltıldı ve mahkemelerin bu işlemleri takiben 15 gün içinde davaları sonuçlandırması gerektiği düzenlendi. İstinaf aşamasında kararların iki ay içinde verilmesine dair madde düzenlendi. Bu gibi çeşitli detaylarda düzenlemeler var. Deprem bölgesinde hasar tespitlerine dair mahkeme süreçlerini hızlandırmak, yaşamı böylesi bir afetle altüst olmuş hak sahiplerinin işini daha da zorlaştırmak demek. Esas öncelik kalıcı konutlar yapılmadan evvel geçici konutların nitelikli, sağlıklı ve yaşanabilir bir çevrede ikame edilmesi olmalı. Afet sonrası süreçteyiz ama ihtiyaç duyulan gıda, giysi, geçici barınma meseleleri afetin hemen sonrasındaymış gibi sürüyor. Henüz gündelik hayat olağana yakın bir nitelik kazanmış değil ve üstelik önümüz kış. Bunca meselenin yanında göç edenlerin ya da hala deprem bölgesinde yaşayanların kanunla tariflenen süreçleri, tariflenen sürelerde takip etmeleri çok zor.
Antakya’da 6306 sayılı yasa kapsamında kentsel sit alanı riskli alan ilan edilmişti, bunu nasıl değerlendiriyorsunuz? Bundan sonraki uygulamaların neler olacağını düşünüyorsunuz?
6306’da korunacak tarihi yapıların bulunduğu alanlara ilişkin sadece bir hüküm var, o da sit alanlarında yapılacak uygulamalarda Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan sadece görüş alınacağını bildiren bir hüküm. Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan alınacak görüş “uygun görüş” olmak zorunda da değil üstelik. Ama Antakya’da süreç biraz farklı işliyor. Antakya’da tescilli ve tarihi yapıların yoğunlaştığı kentsel sit alanı “riskli alan” ilan edilmişti. Riskli alan ilanıyla birlikte bu alanda planlama yetkisi dahil birçok yetki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na geçti. Fakat bir protokol yapıldı ve Kültür ve Turizm Bakanlığı bu alanda yapılacak işlemlere dair yetkiyi kendisi kullanacak. Henüz kamuoyuna resmen açıklanmış, hükümleri netleşmiş bir koruma amaçlı imar planı söz konusu değil ancak hazırlanmakta olduğunu biliyoruz. Burada Hatay Büyükşehir Belediyesi ve Antakya Belediyesi’nin sürece ne kadar dahil olduğunu ya da edildiğini bilmiyoruz. Hatay’daki sivil toplum kuruluşları bu sürece etki etmeye çalışıyor ancak bunun ne düzeyde gerçekleştiği tartışmalı. Saydığım kurumlar ve kesimler dahil edilmeden plan kararlarına yansıyacak nasıl bir analiz süreci işletildi, göreceğiz. Tescilli ya da tescilli olmasa da Antakya’nın o eşsiz kent dokusunu oluşturan avlulu evlerin, hanların yıkım süreçleri de tartışmalı. Az evvel bahsettiğim imar planları kamuoyuna açıklanınca 6306’nın hangi düzeyde plana etki ettiğini görmüş olacağız.
Geçtiğimiz hafta Hatay Barosu Çevre ve Kent Hukuki Komisyonu Başkanı Avukat Ecevit Alkan’ın paylaştığı belgelerden Defne ve Antakya’da bir de rezerv yapı alanı kararı alındığını görüyoruz. Bu kararı siz nasıl yorumluyorsunuz?
Ecevit Bey’in paylaşımında yer alan belgede 13 Kasım 2023 tarihli Bakanlık oluruyla Antakya ve Defne’de toplam 207,35 hektarlık bir alanın rezerv yapı alanı olarak kararlaştırıldığını kararlaştırılan alanın krokisiyle birlikte gördüm. Gördüğümüz gibi, bir şekilde meseleyi takip edenlerin bilgiye ulaşmasıyla rezerv yapı alanı kararından haberdar oluyoruz. Bakanlık kurumsal olarak açıklamadığı için kamuoyunun doğrudan öğrenebilmesi ve takip edebilmesi mümkün değil. Bakanlık bu kararları kamuoyuna açık şekilde duyurmalı ve ilan etmeli. Bunun dışında, açıkçası son değişiklikten önce deprem bölgesinde çoğunlukla 6A maddesinin uygulanacağını düşünüyordum. Nitekim deprem bölgesinde çeşitli kentlerde uygulandı da. Ancak son değişiklikle birlikte rezerv yapı alanı kararı kamu idareleri bakımından oldukça işlevsel hale gelmiş durumda. Antakya’da rezerv yapı alanı olarak kararlaştırılan alan çoğunlukla özel mülkiyete tabi ve imar planlarına göre konut adalarının depremden önce fiziksel olarak oluştuğu, parselasyon planlarının bulunduğu bir alan. Yani, burada zemin yapısı ve diğer parametrelerin uygun olduğu bir durumda, halihazırda bu parsellerde imar planlarına göre yeniden yapılaşma mümkündü. Bakanlık bunun yerine rezerv yapı alanı kararına yöneldi. Böylelikle bu alanda yetki artık yerel yönetimlerde değil, doğrudan bakanlıkta. Bu yasanın ortaya çıktığı günden beri Bakanlık, Türkiye’deki tüm kentsel dönüşüm süreçlerinde merkezi karar ve yürütme organı niteliğini elde etmiş durumda ve rezerv yapı alanı ilan edilen bu alanda da Bakanlık kentsel dönüşümü 6306’nın sunduğu olanaklarla uygulamak istiyor. Yasaya göre riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yapılacak yeni uygulama için yapılar yıktırılmadan önce ve salt çoğunlukla karar alınması gerekiyor. Rezerv yapı alanı olarak kararlaştırılan alanda, binalar çok büyük oranda yıkılmış durumda. Bakanlığın salt çoğunluğu değil, burada yapılacak yeni uygulama için arsa payı ya da kiracılık üzerinden hak sahiplerinin tümünün onayını alması gerekiyor. Hak sahiplerinin de yaşam alanlarına dönük bütün talepleri referans alarak imar adalarında kooperatifler, mahalle ölçeğinde dernekler kurarak örgütlenmesi gerekiyor. Rezerv yapı alanı kararına bağlı sürdürülecek işlemlerde, örneğin yapılacak yeni uygulamalarda inşa sürecini de tek elden yürütebilmek için ya da hazırlanacak imar planlarının doğrudan takibi için böylesi bir birlikteliğe ihtiyaç var. Depremden sonraki koşullar nedeniyle bunu sağlamak çok zor ama bu deprem bölgesiyle dayanışma içinde olanların öncelik vermesi gereken bir durum. Burada oluşturulacak konutlar kimler için oluşturulacak, bu alandaki hak sahipleri için mi? Rezerv yapı alanı ilan edilen alanda zemin yapısı, en zayıf ve zayıf zemin alanlarının bulunduğu alanlar olarak analiz edilmiş. AFAD ve Hatay Valiliği’nin 2021 yılında yayımladığı İRAP Raporu’nda bu zeminler için “olası bir depremde, zemin büyütmesi, sıvılaşma, kopma, oturma ve heyelanlara bağlı şiddetin en çok hissedileceği zeminlerdir. Ne yazık ki bugün şehrin büyük bir bölümü bu zeminler üzerinde yer alır” deniliyor. Rezerv yapı alanının bir kısmında bazı planlama, tasarım ve mimarlık büroları Türkiye Tasarım Vakfı (TTV) koordinasyonuyla çeşitli çalışmalar sürdürüyor. Bu çalışmalar hangi imar planlarına göre, hangi plan kararlarına göre sürdürülüyor? Doğrudan avan proje ya da vaziyet planı mı çalışılıyor? Hangi analizlere göre bu tasarımlar yapılıyor? Depremden sonra İstanbul’a, Ankara’ya, Antalya’ya, Adana’ya, Mersin’e taşınan Antakyalılar bu sürecin neresinde? TTV’nin Hatay’da ve Adıyaman’da yürüttüğü süreci bu gerekçelerle doğru bulmuyorum. Öncelikli olanın nitelikli mimarlık olduğunu düşünmüyorum. Öncelikli olan hak sahipliğinin ölçütlerinin, imar planlarıyla oluşturulacak bütün standartların, hazırlanacak planların deprem öncesinde burada yaşayan kiracıları da gözetecek şekilde depremden öncesiyle başlatılarak deprem sonrasının da sosyo-ekonomik ve sosyo-kültürel analizlerini öncelikli kılacak şekilde ele alınması. Burada yapılacak çalışmalarda şu gerçeğin daima akılda tutulması gerekiyor: Antakya’yı özellikli kılan sadece tarihsel yapıları değil, toplumsal ilişkileri ve kültürel yapısı. Bunlara dair analizleri içermeden, burada yer alan STK’ları ve meslek odalarını tüm aşamalara dahil etmeden yapılacak çalışmalardan, hazırlanacak planlardan toplumsal bir fayda elde etmek olası değil.
Kanun düzenlemesinin reforma ihtiyacı olduğunu düşünüyor musunuz?
Devletin merkezi bir tutumla afet riskinin bertarafına dair tutum alması anlaşılır bir tutum. Fakat bunun afet riskiyle sürekli karşı karşıya olan ve risk azaltım süreçlerinde başarı sağlayan diğer ülkelerdeki gibi yerel yönetimleri, STK’ları, toplumu içeren şekilde sürdürülmesi, bu riskin ortadan kaldırılması için oldukça önemli. 6306 sayılı yasanın çizdiği şablon katılımcılığı, yereli ve toplumsalı içeren bir anlayıştan uzak. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın kurulmasıyla birlikte, yerel yönetimler ve sivil toplum kuruluşlarının dahliyle sürdürülmesi gereken afet riski azaltım süreci daha da merkezi bir tutumla ele alınır hale gelecek. Ayrıca, bu söyleşinin başında da belirttiğim gibi, afet riskinin söz konusu olduğu alanların rasyonel analizlere göre tespit edilmesi ve öncelikli alanlara göre bir uygulama takvimi oluşturulması gerekiyor. Kentsel dönüşümü tek çare olarak görmek ya da riskli yapıların yıkılmasıyla uygulamaya başlamak, bu süreci hem oldukça uzatıyor hem de çeşitli mağduriyetler yaratıyor. Oysa güçlendirmenin de ciddi bir seçenek olarak öne çıkartılması ve uygun yapılarda mutlaka güçlendirmenin teşvik edilmesi gerekiyor. İmar planları hazırlanırken halkın yüksek düzeyde katılımının sağlanması ve bu planların bakanlığın koordinasyonunda yerelin dinamiklerini daha iyi bilen ve halka doğrudan ulaşabilecek yerel yönetimlerce hazırlanması gerekiyor. Burada esaslı şart katılımın hakim kılınması olmalı. 6 Şubat depremlerinde ortaya çıkan yıkımın bir sürü nedeni var elbette ama en esaslılarından biri kentlerin yapılaşma karakteristiğini belirleyen planların deprem gerçeğini gözetmemiş olmaları. Türkiye’nin fay kuşaklarında yer alan şehirlerinde, yürürlükteki tüm imar planları deprem gerçeğini merkeze alarak bir an evvel yeniden değerlendirilmeli. Afet riskiyle mücadelenin önemli araçlarından biri bu tutum. Sadece 6306 değil, bütün bir imar mevzuatı kentlerimizi dirençli hale getirmek için yeniden ele alınmalı. Bizlerin ise bu taleplerin etrafında toplanan, örgütlenen toplumsal mekanizmalar oluşturmamız elzem. Meslek odalarının uzun zamandır süren edilgenliğinden kurtulması, 6306 uygulamalarına konu edilen mahallelerin yanında aktif konum alması gerekiyor.